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篇名: 明年房市看利率
作者: 周茂	日期: 2014.09.07　　天氣: 　心情:

年底九合一選舉話題，果然是愈來愈熱。尤其基於高房價民怨使然，此回選舉和過去幾次相當不同，反而是業者想盡辦法迴避的事件；要不是因為建照、使照取得時間拖延，今年928檔的供給爆量戲碼，應該早在上半年就上演。

不過年底選舉真這麼可怕？住展房屋網企研室認為，恐怕如鬼月一樣，只是表面理由。迫使業者搶在今年推案的真正原因，和3日的一則消息有關，那就是繼合庫後，台銀、土銀也開始限縮整批分戶房貸，且未來新申請房貸起始利率都將是2%起跳。此消息不但說明往後購屋負擔或難度將更高，更代表(房貸)利率走升的趨勢已愈來愈明確。

有關購屋一事，評估重點不少；但最重要的應該還是貸款條件，畢竟多數人買房都得申請房貸。而自99年央行祭出第一波信用管制後，貸款成數就開始受限；但真正關鍵是利率變動；因為只要高個半碼、一碼，每月要繳的房貸額就會多出數百甚至上千元；在什麼都漲的現今，皆是不小的負擔。

對此情況，近年一直有業者表示，(房貸)利率要拉高到4%以上，才會『感到壓力』。但這是十年前的經驗，放在今日已不適用；因為十年過去，台灣各區房價都拉高一倍以上，加上薪資原地踏步，一消一長下，房貸利率約超過3%，房貸戶就將明顯感到負擔提高。

現在房貸利率前期水準雖還在2%上下，但近年房貸產品都採浮動利率，故到了中後段期數，利率會拉高到3%甚至更高；加上利率將走升，就算沒有新利空干擾，來年民眾購買(房屋)能力仍將相對削弱。況且明年還有容積獎勵上限新制上路，造成近一年搶請建照潮，使未來數年房市供給大增。因此現在業者搶推，理由就是先推先贏；畢竟從利率及供給角度，明、後年競爭都將更激烈。

不過利率的影響毋寧是短期；如果經濟好轉，政府稅改能到位，民眾消費力還是有機會提升，剛性需求房市也可望雨露均霑。然住展房屋網企研室認為，長期房市仍將面對更嚴酷的挑戰，那就是人口結構丕變。

前幾天剛開學，一些之前只在偏遠學校發生的小一學生數不足情況，今年竟在台北市上演；根據報導，北投洲美國小今年只有一位小一新生入學。雖然小學招生不足的情況不算罕見，但發生在台北市內，還是很難以想像，也代表少子化現象已不再是數字，而是擺在眼前、血淋淋的事實。

長此以往，如果執政者繼續對這樣的人口結構趨勢變化『無所為』，則或許銀髮住宅市場尚有可為，豪宅市場也還撐得住價，但青壯生產(繳稅)人口大減之下，整體房市剛性需求形勢將萎縮，前景相當令人憂慮，國家整體發展更將面臨嚴峻考驗。

標籤: 投資理財

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