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篇名: 2016 房市分析
作者: 周茂	日期: 2016.04.17　　天氣: 　心情:

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2016年面對選戰紛擾、房地合一稅正式上路、央行降息等因素，房市邁入冷熱交替、多空交戰的盤整期，加上新成屋賣壓陸續出籠，房價該何去何從？自住客該危機入市還是持續觀望？就讓專家、學者分析給你聽！

莊孟翰預測，雙北以總價2、3千萬的新成屋及總價2千萬內的中古屋產品較為熱門。

重稅打擊買氣
針對2016年房市趨勢，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，明年大選對房市影響不大，房市景氣將持續衰退，房價高、供給量過多、購買力不足是關鍵原因，觀察房價所得比、房價租金比、空屋率等房市泡沫10大指標，台灣就有9項超標超標了，在量增價跌的情況下，議價空間恐加大，明年房價可能緩降，總跌幅超過2成。

因重稅衝擊影響，房屋持有成本提高了，讓高所得族群縮手，降低購買第2戶房子意願，打擊豪宅市場買氣，整體來說，今年房市交易量萎縮，恐落在25萬至26萬件，創下14年來最低紀錄。

莊孟翰預測，2016年房市主流產品會以中小坪數為主，雙北以總價2、3千萬的新成屋及總價2千萬內的中古屋產品較為熱門，考量賦稅因素，中古屋交易量可能大於新成屋，明年投資客恐絕跡，以自住需求的民眾作為主力客群。
民眾未來在購屋時會注意是否有大眾運輸交通優勢，來縮減買車預算，受到北市「停車位政策」影響，民眾購屋將考量車位需求。

莊孟翰認為，房地產的持有稅、交易稅、資本利得稅調漲勢在必行，但不該在短期內暴漲，宜緩慢調漲，否則反而打傷台灣經濟，產生負面效應，雖認同施行理念，但有點矯枉過正，建議政府應從總體經濟角度出發，以緩和漸進的步伐，貸款慢慢鬆綁，來達到一定的抑制房價成效。

至於社會住宅方面，則是建議政府可先以租金補助為主，興建為輔，尤其是對於台中以南地區。此外，莊孟翰也建議民眾不必急著今年就購屋，「貨比三家不吃虧，貨比十家佔便宜」，可先租後買，利用假日看房，勤作筆記，聰明買房。

桃房價微幅下修1成
綜觀整體房市，去年下半年開始，政府不斷加重打房力道，從囤房稅到房地合一，稅制的不明確導致市場瀰漫濃厚觀望氣氛，走了10年多頭的台灣房市，似乎也跟著季節步入了景氣寒冬。

桃園市不動產開發商業同業公會理事長邱志揚觀察，2015年下半年各案場的來客數與成交量，在破除稅制的不確定因素後，可以發現成交戶數雖然相較往年下跌不少，來客量卻有回溫趨勢，顯示市場依舊存在著一定程度的買氣，至於無法促成成交的關鍵在於買賣雙方在價格認知上的差異。

目前房價雖然多有下修，但似乎無法讓民眾「有感」，在市場氛圍與電視名嘴渲染下，買方普遍認為房價有2~3成的下跌空間，就現實層面來說，房價仍舊受制於土地成本，土地價格高房價自然降不下來。
在促進成交與成本考量權衡下，2016年房價普遍會調降1成左右，且隨著剛性自住需求浮出，購屋猶豫期拉長，過去主流的預售市場恐暫時消失，進而轉向成屋市場。
除房價外，邱志揚預估，土地價格也有望鬆動，由於目前市場上的餘屋量仍足，在景氣尚未大幅回升的情況下，明年建商在購地及推案會更加謹慎甚至暫緩。

以桃園青埔為例，土地價格可能從7字頭降至5字頭，調降幅度大約2成，然而未來新推案因受制20%的容積獎勵限制，可售樓地板面積減少，房價跌幅仍應維持在1成左右，呈現微幅下修的趨勢。

至於2016年新政府上任，房市仍會經歷一段磨合期，期望新政府的房市政策，尤其是稅制上能保持一致性，畢竟營建業是台灣火車頭產業，一昧打房傷害的將是台灣整體經濟，如何讓房市穩健發展才是未來新政府的功課。
邱志揚桃園市不動產開發商業同業公會理事長邱志揚認為，在促進成交與成本考量權衡下，2016年桃園房價普遍會調降1成左右。

高雄1字頭買氣旺
房市景氣寒冬，但自住需求仍在，面對2016年房市，泰嘉開發總經理呂金發穩穩地說：「首購仍是高雄基本盤。」
近年高雄豪宅超額供給，創造出的假性需求，在投資客退潮後，房價開始有操作空間；然而，呂金發強調，對首購族來說，剛性需求仍在，目前高雄賣最好的全是首購型建案，案場來人穩定、去化平穩，尤其從11、12月買氣來看，高雄以1字頭房價區買氣最旺。
目前市場產品已是低總價、小坪數當道，除非區域爆量，首購產品價格才有下滑空間，但是隨首購族陸續出籠，高雄首購宅銷售開紅盤，2016年小宅買氣樂觀。

為因應這波房市疲弱，建商也轉趨保守。高雄建商開工節制、減量供給，「該完工都完工，沒有開工也不會動工」，推案腳步放緩，根據統計，2015年11月開工量僅400戶，較去年同期減少9.5%，預估未來1年開工量將持續降低。
呂金發分析，土地成本沒降、加上公告地價不斷調漲，地價稅持續增加，增加建商成本，在建商減量推案、消化餘屋後，高雄房市體質仍屬健康，未來供給量一旦縮減，房價降價幅度有限。

而2016年總統大選選後，不管政黨是否輪替，預估在2016年8、9月前不會有利多消息；但選後政局穩定加上新稅上路，也可說是利空出盡，房市可望緩步回穩，房價為相對低點進入盤整期，回歸自住需求。

不過對目前興建社會住宅來落實居住正義的方式，呂金發不以為然地說，高雄還有很多1字頭房價區，價格平易近人，加上高雄建商90%都是先建後售，沒有炒房問題，蓋社會住宅對高雄根本沒有幫助。

呈價量齊跌格局
全台房市買氣疲軟，股市動盪不安，高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義直言，2016年將出現景氣、買氣雙降的嚴峻情勢，「高房價問題，政府應該是要想辦法控制房價，而不是讓房市死掉！」
尤其房地合一稅通過後，一次性上調持有稅、交易稅及資本利得稅，市場瞬間急凍。張永義預估，2016年房市，從前2年建照申請量來看，2016年將有大量新成屋釋放出來，面臨2015年遞延案量出籠，2016年新成屋陸續完工，在供給量沒有削減、買氣觀望下，房市賣壓沉重，低單價、低總價產品才有機會脫穎而出。

張永義觀察，即使是高雄近來買氣旺的1字頭房價區，價格也出現微幅鬆動，市區精華地段議價空間也加大，2016高雄房市呈現「價量齊跌」格局，可望在2016年房市底部浮現，隨未來2~3年餘屋去化完成，2017年有機會慢慢復甦，房價出現U型反轉。

不過愈是在買氣冰河期，對自住客就愈有利，張永義分析，2016年買方市場來臨，自住客應可買在房價相對低點，反而是購屋的不錯時機點，不妨危機入市勇敢進場，尤其以往居高不下的蛋黃區，例如農16、美術館等區域，擁有景觀、重大公共建設題材，趁機搶進A咖地段。
只要是具獨特性、稀有性產品，挑選合理開價就沒有跌價空間，長線價格不但抗跌、有支撐性，還兼具自住置產與保值等多功能。
張永義高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義張永義分析，2016高雄房市呈現「價量齊跌」格局，可望在2016年房市底部浮現，是自住客進場好時機。

標籤: 投資理財

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