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篇名: 空屋創新高&奢侈稅發威
作者: 周茂	日期: 2011.10.28　　天氣: 　心情:

根據行政院主計處2010年住宅普查數據，全台的空屋率達到19.4%，換成戶數高達156萬戶，創歷年新高，其中空屋率最嚴重的是台中市26.2%，但空屋最多的卻是新北市33萬戶，其次是桃園縣15.37萬戶。
行政院主計處是每十年做一次住宅普查，其中空屋率是空屋佔住宅數比率，空屋定義則是無人經常居住，且未供其他用途。這份資料已經內部完成，不過尚未對外公布，是一份尚未正式核定的初步統計資料。
根據同一份調查，1990年的空屋數是67萬戶，2000年調查全台空屋122萬戶，2010年增加了34萬戶，達到156萬戶，也就是20年來，全台累計增加的空屋高達89萬戶。
全台主要都會空屋情況，空屋率最高的是台中市，達到26.2%，約是12.3萬戶，十年來是沒有多大變動，其次是基隆市25.2%，不過戶數其實只有5萬戶而已。
但是，空屋率跳升最快的是新北市，從2000年22萬戶的17.4%，2010年跳升到33萬戶，空屋率上升約5%，達到22.1%，桃園縣則是比例減少，但空屋一樣增加， 2000年13.2萬戶、23.2%； 2010年增加2萬多戶，達15.37萬戶、21%。
至於最受到矚目的台北市，2010年的空屋是12.7萬戶，空屋率13.8%，相較於2000年，空屋10萬戶、比率為12.2%，多2.7萬戶。
新竹縣是近來房市最夯的縣市之一，根據調查結果，2000年空屋數為2.5萬戶、20%；到了2010年空屋數提高至3.2萬戶，空屋存量約是近7000戶。至於合併前的高雄市空屋數11.4萬戶、19.4%，高雄縣則是約6萬戶。
不動產龍頭行庫土銀董事長王耀興昨日坦言，受奢侈稅上路、景氣趨緩與央行停止升息影響，明年房市有疑慮。他說，奢侈稅上路後，土銀在台北市、新北市及高雄地區土地建築融資及房貸餘額已大減百億元左右，占總貸款金額1.5％；每周常董會審查授審案件，土建融資案「少了三分之一」。
　央行昨公布最新全體金融機構房貸及建築貸款統計，趨勢與增幅明顯趨緩，今年9月底餘額各為5.25兆元及1.38兆元，雖然金額續創新高，但土建融資年增率下滑，僅16.23％，創14個月新低，顯示建商對未來房市看法轉為保守、投資趨緩，整體房市交易仍持續降溫。
　立委關切奢侈稅上路後對台銀、土銀等行庫影響。台銀董事長張秀蓮表示，奢侈稅實施後，申請件數持平，未再增加，放款金額穩定；王耀興指出，房貸新承做件數金額均減少，包括台北市減少42億元，新北市減少30億元等，土銀目前6200億元房貸餘額中，大台北及高雄市共減少近百億，約占1.5％。
　王耀興強調，過去常董會每周召開授審會審查授信案件，土建築融資的申請案「過去是厚厚一疊，現在變薄了，少了三分之一」。奢稅上路，確實對房市投機行為達到遏阻效果。
　今年土銀獲利超標，原稅預算為78億元，實際上今年前9月獲利已超過76億元，全年獲利將可破百億。王耀興指出，景氣趨緩，明年央行恐暫緩升息，加上房市持續受奢侈稅影響，土銀是不動產專業銀行，受房市榮枯影響大，預期明年獲利恐無法達到今年水準。
2011第3季國泰房地產指數27日出爐，結果呈現「價穩量增」的小紅格局。值得注意的是，台北市預售屋房價已衝上每坪67.66萬元的歷史高點，但議價空間也突破19.9％、直逼2成大關，同樣創下史上紀錄。
至於第3季中古屋市場也沒好消息，主要都會區的交易量能多呈萎縮，尤其台北市更創下這9年多來單季新低量，甚至比2003年SARS時期的買氣更加低迷。
就個別區域觀察，台北市預售房價第3季小漲、達每坪67.66萬元，微漲0.09％，雖再創史上天價，惟上衝力道相對已緩和許多；至於成交量，則季增1.7倍、年減則高達27.7％。
至於投資客橫行的新北市，本季預售屋房價，已小修0.51％、達每坪35.99萬元，房價走勢開始向下。不過，台中市、桃竹地區的預售房價，則又創新高。
但是，全台成交量方面，卻季減24％，較去年同期則萎縮約3成。
不過，議價空間的指標，卻露出警訊。
政大地政系教授張金鶚指出，第3季各都會區預售屋議價空間都拉大：台北市高達19.96％、直逼2成；新北市也擴大到16.28％；桃竹達17.86％；台中市也有13.45％，台南市17％，高雄市15.23％。這意味著房價已面臨鬆動。
玄奘大學財務金融所副教授花敬群表示，從各都會區房價議價空間屢創新高來看，意味著房價鬆動正在發生。過去，不動產市場有所謂的「水波效應」，如果台北市房價從高點下修、開始鬆動，那麼其他區域也難免也面臨鬆動。
第3季的中古屋市場更萎縮到最近9年來單季新低量，儼然提前「冬眠」。房地產業者預期，第4季房價修正的機率，比預期中來得高。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，第3季中古屋市場受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，買家購屋意願大幅下滑，使得第3季全台主要都會區的交易量多萎縮。
其中，台北市中古屋的交易量，更創下這9年多來單季新低量，市場買氣比2003
年SARS時期更低迷。
黃增福表示，最新完成的「永慶價格指數」顯示，第3季全台9大都會區中古屋房價，在市場利空氣氛瀰漫下，不再全面上漲。在交易量方面，除新竹市外，其餘8大都會區，交易量能都比第2季萎縮。
其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等6區，成交量比第2季萎縮都逾1成。
尤其，市場觀望氣氛最嚴重非台北市莫屬，寒氣逼人，更創下2002年第2季以來的單季新低量，不僅交易量「窒息」，量縮也未有止穩跡象。

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