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篇名: 2013第三季房市表現
作者: 周茂	日期: 2013.11.03　　天氣: 　心情:

受國內外政經情勢影響，第3季是全年房市轉折點，全台量能下滑，但價格維持微幅上揚。第4季進入購屋旺季，仍要留意基本工資與油電雙漲可能帶來的通膨壓力。

今年第3季，兩項房市重要政策雙雙來到「周年慶」，其中奢侈稅實施已滿2年，實價登錄則是剛滿周年，然而，整體價格並未因為這2大政策而下修，房市成交量也與去年持平。

先來看量能，據內政部統計資料顯示，今年前7月全台買賣移轉件數為21.6萬棟，與去年同期持平。再深入細看8月主要都市表現，雙北市、台中市、台南市都較7月下滑，主要是受到QE退場、台灣經濟前景堪慮及農曆7月購屋意願較低所致。不過，桃園、台中、高雄、台南等都會區都，則較去年同期明顯增加，其中尤以桃園增幅最大。

年中各界對於台灣的經濟成長率能否保2感到憂心，但主計處8月中公布對今年全年經濟成長率預估為2.31%，使社會大眾的信心稍微回穩，連帶使購屋意願微幅提升，中信房屋進行的調查也顯示，第3季「購屋意願綜合指數」為41.5%，較第2季微幅上揚了0.13%。

市場維持北冷南熱
第4 季旺季量能增

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋提到，今年8月整體成交量與去年同期持平，但第3季屬較弱的一季，在奢侈稅修法等影響因素淡出之後，第4季為購屋傳統旺季，成交量應該會更加活絡。

從價格表現來看，前8月台灣6大主要都會區房價都較去年同期成長，細看各縣市漲幅表現，依舊是中南部優於北部。根據永慶房屋資料顯示，桃園縣的漲幅居各縣市之冠，達16.7%，而台中市、高雄市、台南市分別都有13.2%、14.8%、14.3% 的漲幅，雙北市則因價格較高，漲幅落後，其中新北市僅小漲3.5%，台北市為9.6%。

中信房屋副總劉天仁也表示，根據台北市政府公布的官方版住宅價格指數，自去年8月截至今年5月，實價登錄所揭露完成的物件中，台北市住宅價格指數達109.29，比去年8月上漲9.29%。

展望第4季房市狀況，葉凌棋提醒消費者，須觀察奢侈稅修法及基本工資與油電雙漲2大重點。目前看來，受到政治紛擾影響，奢侈稅要排入第4季修法議程的可能性低，且財政部也還在修訂研擬當中，因此對房市影響有限，可留待明年第1季再做觀察。而基本工資與油電雙漲則可能促使通膨壓力浮現，買屋抗通膨的需求可以進一步留意此外，全球關注的QE 退場影響目前已漸舒緩，美國聯準會（Fed）9月會議宣布QE 續航，資金活水仍會停留在市場，而中長期利率則會維持偏低走勢。

台北市成交量減幅居全省之冠

北市交易量好不容易單月出現顯著回升到4千件以上，8月受鬼月影響急劇下滑，建物買賣移轉棟數為2734棟，較7月4043棟減少1309棟，月減32.4%，也較去年同期減少17.58%，交易量最高的前3名分別為中山區416棟、內湖區391棟及大安區254棟。

重要的交易區域量縮更達3成，其中以內湖區月減51.1% 最劇，中山區減少38.6% 居次，文山區減幅也達3成。永慶房產集團經理黃舒衛分析，由於建商與買方多希望7月過戶，避開鬼月禁忌，因而造成8月大幅量縮。

然而，大多數區域的價格並未明顯下滑，僅內湖，北投等有微幅反應。而房市的M型化也越趨明顯，大安森林公園「國美森美館」5樓成交總價達2.24億元，打破勤美璞真記錄寫下天價；南港區鉑金苑的實價登錄也已站上百萬元大關。

在台北都會區土地稀少的情況下，房價中長期仍具抗跌效果，劉天仁建議，首購族可考慮捷運站附近低總價的老公寓，能力有限者挑選地段、區位佳的1~2房小坪數電梯產品，未來仍有機會補漲。

營建署統計全台有86.3多萬戶空屋，專家認為數字可能「失真」。房產作家Sway表示，官方以用電度數60度為標準實在「太低」，豪宅隨便開盞燈，或普通社區電梯有在運作，隨隨便便就可以達到60度門檻，預估台灣真正空屋數至少百萬戶。
　由於空屋率對房價有所影響，Sway呼籲，政府不該再用假象來干預房市，避免未來泡沫衝擊讓全民受害。
　淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，營建署的空屋調查只是推算，定義錯誤百出，以信義區每坪130萬元的豪宅社區為例，60戶只有6戶有人住，偏偏豪宅耗電量大，沒住人的戶數根本查不出來。
　若從全台空屋率10.63％來看，莊孟翰解讀，顯然房地產市場「供過於求」；他透露，其實房市在2010年就有泡沫化疑慮，房價該跌不跌，主因是台灣處於有史以來最久的低利率環境，加上市場上資金氾濫、賦稅制度不全及政府拚命作多所致。
　Sway批評，政府口口聲聲說打房，根本是打假的，嘴巴說打房，卻著手送建商一堆容積率、鼓勵蓋房子，泡沫愈吹愈大、且吹不破。
　不過，Sway提醒，待下屆總統選舉開打之際，這個吹不破的神話，可能受影響，不論哪一黨候選人都得面對這個現實，打房政策一旦落實，房價就可能下跌。

標籤: 投資理財

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